Neue Regeln im Mietrecht

Nebenkosten - Die zweite Miete

Neue Regeln im Mietrecht

Die Mietrechtsreform, die jetzt nach langer Diskussion verabschiedet wurde und seit dem 1. September 2001 in Kraft ist, bringt in vielen Bereichen Änderungen. Das Mietrecht wird
insgesamt übersichtlicher, weil die mietrechtlichen Vorschriften - dem chronologischen Ablauf des Mietverhältnisses folgend - in einem Gesetz zusammengefasst werden. Die einzelnen Vorschriften werden kürzer und sprachlich modernisiert; der Inhalt wird so verständlicher.

Doch nicht nur die Form, sondern auch zahlreiche inhaltliche Änderungen sollen dafür sorgen, dass das Mietrecht einfacher und gerechter wird, so dass die Chance besteht, die Zahl der Prozesse zwischen Mietern und Vermietern zu verringern.

Die wichtigsten Änderungen im Überblick:

Mietkaution
Wenn der Mieter als Kaution eine Geldsumme bereit stellen muss, hat der Vermieter diesen Betrag zu dem für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen; die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Das gilt nach wie vor.
Klargestellt hat der Gesetzgeber, dass dies auch dann gilt, wenn das Geld zu einem höheren Zinssatz angelegt wird.
Auch höhere Erträge stehen dem Mieter zu.

Modernisierung
Modernisierungen sowie Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie muss der Mieter - von Härtefällen abgesehen - dulden.
Künftig bezieht sich die Duldungspflicht nicht nur auf die Einsparung von Heizenergie, sondern auf jegliche Energieeinsparung.
Der Vermieter muss seine Pläne bereits 3 Monate (bisher 2 Monate) vorher ankündigen. Inhaltlich wird ihm die Ankündigung insoweit erleichtert, als er nur den voraussichtlichen Umfang und Beginn mitteilen muss.

Barrierefreiheit
Behinderte Mieter können von ihrem Vermieter Zustimmung zu einem behindertengerechten Umbau der Wohnung auf eigene Kosten fordern. Der Vermieter kann allerdings eine zusätzliche
Sicherheit verlangen, damit er nicht Gefahr läuft, beim Tod oder beim Auszug des Mieters auf den Kosten des Rückbaus sitzen zu bleiben.

Betriebskosten
Bei Heiz- und Nebenkostenabrechnungen gibt es künftig schneller Klarheit. Spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss der Vermieter die Abrechnung vorlegen.
Diese Verpflichtung kann auch nicht durch den Mietvertrag ausgeschlossen oder abgeändert werden. Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen, es sei
denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Gleiches gilt jetzt auch für Mieter. Auch sie müssen ihre Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitteilen.

Erstmals wird im Gesetz der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit für Betriebskosten festgeschrieben. Der Vermieter muss sich bei der Verwaltung seines Eigentums, zum Beispiel bei der Einstellung eines Hausmeisters oder bei Abschluss einer Versicherung, "wirtschaftlich vernünftig" verhalten.

Mietzahlung
Die Miete ist künftig laut Gesetz jeweils am Monatsanfang zu zahlen, und zwar spätestens am 3. Werktag. Dies ist für die meisten Mieter nichts Neues, weil diese Regelung in fast allen Mietverträgen schon vorgesehen ist.

Mieterhöhung
Die Kappungsgrenze wird von 30 auf 20 Prozent gesenkt. Das bedeutet, die Miete darf innerhalb von 3 Jahren um höchstens 20 Prozent angehoben werden.
Zusätzliche Voraussetzung ist weiterhin, dass die ortsübliche Vergleichsmiete dadurch nicht überschritten wird. Bei der Begründung einer Mieterhöhung werden künftig qualifizierte Mietspiegel eine besondere Rolle spielen. Ein Mietspiegel ist dann qualifiziert, wenn
er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter anerkannt worden ist. Wenn ein solcher qualifizierter Mietspiegel vorliegt, muss der Vermieter hiermit seine Mieterhöhung begründen,
zumindest aber auf die danach maßgeblichen Daten hinweisen, auch wenn er die Mieterhöhung z.B. mit dem Hinweis auf drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten
begründet. Im Gerichtsverfahren hat der qualifizierte Mietspiegel die Vermutung der Richtigkeit für sich. Das bedeutet, er gilt als "echter" Beweis.

Eine zusätzliche Begründungsmöglichkeit kann künftig die Auskunft aus einer Mietdatenbank sein; das ist eine fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von
Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt wird.

Die Möglichkeit, wegen gestiegener Kapitalkosten - Hypothekenzinsen - die Miete zu erhöhen, entfällt.

Tod des Mieters
Wenn der Mieter stirbt, tritt sein Ehegatte in den Mietvertrag ein. Künftig steht dieses Recht auch dem Lebenspartner des verstorbenen Mieters zu.
Bei allein stehenden Mietern geht das Mietverhältnis auf den/die Erben über.
Lebte der Erbe nicht im Haushalt des verstorbenen Mieters, hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht; der Vermieter kann kündigen, ohne dass ein Kündigungsgrund wie z.B. Eigenbedarf vorliegt.

Hausverkauf
Hat der Mieter eine Kaution geleistet, kann er diese im Falle eines Hausverkaufs von dem Käufer (und damit neuem Vermieter) zurückverlangen. Es spielt keine Rolle, ob dieser sie
tatsächlich erhalten hat. Der frühere Vermieter bleibt aber weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet, falls bei Beendigung des Mietverhältnisses beim Käufer nichts mehr zu holen ist.

Kündigung
Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens kann ein Grund für eine fristlose Kündigung sein. Eine solche Kündigung ist jedoch nicht - wie ursprünglich vorgesehen - unabhängig von
einem Verschulden möglich. Es darf nur gekündigt werden, wenn insbesondere unter Berücksichtigung des Verschuldens einer Vertragspartei die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.
Für alle fristlosen Kündigungen aus wichtigem Grund gilt, dass der Kündigungsgrund im
Kündigungsschreiben angegeben werden muss. Bisher reichte es aus, den Kündigungsgrund in einem eventuellen Prozess mitzuteilen.

Zeitmietverträge
Den einfachen Zeitmietvertrag, bei dem der Mieter nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit ohne weiteres eine Verlängerung und Fortsetzung des Mietverhältnisses fordern konnte, gibt es nicht mehr.

Mieter und Vermieter können nur noch den so genannten qualifizierten Zeitmietvertrag abschließen. Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag von vornherein ein konkreter Befristungsgrund für den Vermieter vereinbart worden ist, zum Beispiel Eigenbedarf.

Nach Ablauf der zeitlichen Befristung muss der Mieter grundsätzlich ausziehen. Die bisherige zeitliche Obergrenze für diesen Typ Zeitvertrag von 5 Jahren gibt es künftig nicht mehr. Ein
qualifizierter Zeitmietvertrag kann also auch über 7 oder 10 Jahre abgeschlossen werden.
Wenn ab September 2001 bei neuen Mietverträgen ein Befristungsgrund fehlt, gilt das Mietverhältnis automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Kündigungsfrist
Mieter können künftig unbefristete Mietverträge immer mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Eine gesetzliche Verlängerung der Kündigungsfrist je nach Wohndauer auf bis zu 12 Monate gibt es nicht mehr.

Vermieter müssen auch weiterhin eine gestaffelte Kündigungsfrist beachten. Die anfängliche Kündigungsfrist von 3 Monaten verlängert sich nach einer Mietzeit von mehr als 5 Jahren auf 6
Monate und nach einer Mietzeit von mehr als 8 Jahren auf 9 Monate. Die Verlängerung der Kündigungsfrist auf 12 Monate für Mietverträge, die mehr als 10 Jahre dauern, entfällt künftig.

Wohnungsumwandlung
Wenn eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wird, muss der Käufer mindestens 3 Jahre warten, bevor er z.B. wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Die einzelnen Bundesländer können diese Frist je nach der örtlichen Situation auf bis
zu 10 Jahre verlängern.

Übergangsregelungen
Uneingeschränkt gilt das neue Mietrecht für alle Mietverträge, die ab dem 1. September 2001 abgeschlossen werden. Bei Mietverträgen, die am 1. September 2001 bereits bestehen, sind eine Reihe von Übergangsvorschriften zu beachten.
So gilt z.B. für Modernisierungsankündigungen oder Mieterhöhungen, die vor dem 1. September 2001 dem Mieter zugehen, das alte Mietrecht.
Die 3-Monatsfrist für Mieterkündigungen gilt auch für bestehende Mietverhältnisse, soweit im Einzelfall nicht individuell eine andere Kündigungsfrist wirksam vereinbart worden ist.
Auf einen am 1. September 2001 bereits bestehenden Zeitmietvertrag ist ebenfalls weiterhin das alte Mietrecht anzuwenden.
Hier hat der Mieter also das Recht, zwei Monate vor Ablauf der Zeit schriftlich die Fortsetzung zu verlangen; das Mietverhältnis endet dann nur, wenn der Vermieter zum Beispiel Eigenbedarf hat.
Die Neuregelungen für Betriebskosten gelten erstmals für Abrechnungsperioden die nach dem 31. August 2001 enden.

Quelle: www.mieterbund.de

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